Kritik Açıklama: İstanbul’da aynı sokaktaki konutların fiyat farkı 2 katı aştı: Asıl neden gözler önüne serild

İstanbul konut piyasasında son dönemde en dikkat çeken ayrışma, bina yaşına göre oluşan fiyat farkı oldu. Sıfır ve yeni binalar hızla değer kazanırken, 16 yaş veüzeri yapılar aynı bölgede olsalar dahi çok daha düşük fiyatlarla alıcı buluyor.Uzmanlara göre bu tablo, hem alıcı tercihlerini hem de piyasa dengesini doğrudan etkiliyor.

Türkiye genelinde 2025 yılının ocak–kasım döneminde 1 milyon 434 bin 133 konut satışı gerçekleşti. Bu satışların 990 bininüzerindeki kısmı ikinci el konutlardan oluştu. Böylece toplam satışların yüzde 67’si ikinci el piyasada gerçekleşti.

TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine göre, Türkiye genelinde yıllık fiyat artışı yüzde 31,4,İstanbul’da ise yüzde 31,7 olarak kaydedildi. Ancak ortalama artışlara rağmen, yeni ve eski konutlar arasındaki değer farkının birçok ilçede bu oranlarınçok üzerine çıktığı görülüyor.

Gelişmenin Perde Arkası ve Detaylar

Türkiye Gazetesi'nden yer alan habere göre, sektör temsilcileri, sıfır ve yeni binaların daha yüksek fiyatla satılmasının temel nedenini, deprem yönetmeliğine uygunluk, asansör, kapalı otopark, ısı ve ses yalıtımı gibi güncel yaşam ihtiyaçlarını karşılamalarına bağlıyor.

Buna karşılık 16 yaş veüzeri yapılarda yıpranma payı, yüksek tadilat maliyetleri, deprem riskine yönelik endişeler ve donanım eksiklikleri fiyatları aşağıçekiyor. Bu nedenle aynı sokakta bulunan iki konut arasında bile yüzde 50’ye yaklaşan farklar oluşabiliyor.

Endeksa’nınKasım 2025 verilerine göre, 0–4 yaş arası yeni dairelerde metrekare fiyatlarının en yüksek olduğu ilçeler Beşiktaş, Sarıyer ve Beykoz olaraköne çıkarken; 16 yaş veüzeri konutlarda metrekare fiyatlarının belirgin şekilde daha düşük seviyelerde kaldığı görülüyor.

Resmi Açıklamalar ve Süreçteki Son Durum

Veriler, yeni ve eski konutlar arasındaki fiyat farkının en yüksek olduğu ilçenin Beykoz olduğunu ortaya koyuyor.

İlçede yeni konutların metrekare fiyatı, eski konutların iki katından daha yüksek seviyelere ulaşmış durumda. Beşiktaş’ta fark daha sınırlı kalırken; Sarıyer, Kadıköy, Bakırköy ve Üsküdar’da fiyat makasının yüzde 40 ila 60 arasında değiştiği görülüyor.

Uzmanlara göreİstanbul’da geniş bir eski yapı stoku bulunmasına rağmen, depreme dayanıklı ve bakımlı eski binalar hâlâ güçlü talep görüyor. Ancak genel tablo, konut alım kararlarında bina yaşının artık en belirleyici faktörlerden biri haline geldiğini gösteriyor.

Kamuoyunun ve Uzmanların Değerlendirmeleri

Yeni yıl yaklaşırken, konut almayı düşünenlerin özellikle eski yapılarda deprem dayanıklılığına ilişkin raporları dikkatle incelemesi kritikönem taşıyor.